Apartamento, piso, chalet, bungalow, adosado, cortijada… a día de hoy en España, bien sea en la playa bien en el campo, quien mas y quien menos tienen en su Haber uno o varios de de estos inmuebles, para su goce y en muchos otros casos, el del inversor, para su pesar dada la situación del mercado inmobiliario en España.

En el primero de los casos hablamos de una vivienda que constituye la residencia permanente del propietario tan solo unos meses o semanas al año, para disfrute de su dueño permaneciendo cerrado el resto del tiempo. En el segundo caso aparte de ese satisfactorio lapso vacacional la segunda vivienda o vivienda vacacional, así como la de inversión, constituyen una pesada carga durante todo el año que solo se ve brevemente recompensada esos pocos días que se ocupa.

En ambos casos, estos inmuebles requieren un mantenimiento relativamente costoso que en el caso del, llamémosle, feliz propietario, se prorratea en el año y solo en casos excepcionales supone un desembolso al inicio de la temporada vacacional para la puesta en marcha de la vivienda con pequeñas reparaciones o mejoras.

Si nos centramos en el segundo caso, el del invesor-usuario, la carga anual a la que nos referimos se hace más dura pues normalmente se trata de más de un inmueble en propiedad a mantener y a ello hay que sumar la carga financiera habitual en este perfil de propietario que se multiplicará por el número de unidades que éste posee.

En la coyuntura actual del sector inmobiliario donde el exceso de oferta tira hacia abajo de los precios de mercado, nuestro inversor-usuario no puede o no quiere dar salida a su patrimonio mediante la venta pues va contra su «cuenta de resultados» ya que en la mayoría de los casos supone transmitir por debajo del valor de adquisición, o incluso por debajo del valor de la carga hipotecaria de cada inmueble con el consiguiente menoscabo de la economía familiar.

Aún así, el propietario de uno o varios inmuebles, ya sea primera o segunda vivienda, en la playa o en el interior se lanza a la venta de lo mismos sin dotarlos de un valor diferenciador o añadido que le posicione por encima de otras opciones de similares características que seguro abundan en el mercado.

Este es un camino equivocado. El propietario tiene estudiar la oferta en la zona de ubicación de su propiedad para determinar cual sería el valor añadido respecto de la competencia con el que debe dotar a su vivienda (Estudio mercado en www.idealista.com o www.fotocasa.es). De nada sirve amueblar las viviendas si necesitan una instalación eléctrica o de fontanería nueva, tiene filtraciones o una carpintería muy deteriorada. Así mismo debe ser consciente del perfil de comprador al que se quiere dirigir pues en función de este sabrá que tipo de reformas debe hacer.

Por tanto debemos saber que reformar ayuda notablemente a vender la propiedad deseada siempre que sepamos en qué segmento de mercado nos encontramos y el perfil del comprador al que nos queremos dirigir con nuestra oferta.

En cualquier caso, cuando el mercado de la venta de viviendas está excesivamente saturado en el ámbito en el que se encuentra la nuestra la alternativa mas razonable para contribuir a aliviar la carga que ésta supone es la del alquiler, alquiler con opción a compra, siendo el primero de temporada o habitual y el segundo solo habitual. Aqui también juega un papel trascendental el estado del inmueble. Si hacemos el mismo ejercicio de prospección del mercado del alquiler en la zona detectaremos inmediatamente cuales son las demandas de este y que se ofrece (Estudio mercado en www.idealista.com o www.fotocasa.es). Cruzando ambos datos seremos rápidamente capaces de fijar las reformas o mejoras que necesita nuestro inmuebles para que lograr alquilado antes y a mejor precio que el resto.

Los puntos débiles habituales que debemos tratar para distanciarnos de la competencia y lograr mejores resultados en Venta o Alquiler con opción a compra suelen ser:

Eliminar gota, saco, estucos… de paredes y techos dejándolo lisos.

Pintura de toda la vivienda en un color neutro, homogéneo. No podemos condicionar al comprador con nuestra visión personal del color de una vivienda.

Lacado o sustitución de carpintería de madera deteriorada.

Suelos: En caso de suelso de piedra, pulido y acristalado; en el de suelos de madera acuchillado y barnizado. Si los suelos de gres están anticuados o deteriorados, colocación de tarima sobre el mismo.

Sustitución de azulejos anticuados en cocinas y baños.

En general se trata de guiarse por unos estándares de materiales y ambientes que atraen al perfil del comprador al que nos dirigiremos. En el caso del alquiler con opción a compra hay que recordar que la vivienda no suele entregarse ni amueblada ni con cocina pero aunque esta vivienda sea de nueva construcción deberá acondicionarse obtener el mejor cliente con mayor rendimiento.

Existen infinidad de intermediarios inmobiliarios que ofrecen sus servicios para la puesta en venta o alquiler de propiedades de empresas y particulares, primera vivienda, vacacionales, en la playa, en el interior… existiendo en capitales y localidades muy señaladas por su atractivo turístico opciones de alquiler por días y semanas amueblados y con todos los servicios que les podría ofrecer un hotel o un apartahotel. Esta opción lógicamente requiere una mayor inversión pero su réditos también son muy superiores, al margen de que se puede seguir disfrutando del inmueble cuando no se encuentre ocupado. (Alquileres de temporada en: www.homeaway.es o en: secure.toprural.com)

Joaquín Requena.-