VIVIENDAS EN COOPERATIVA. COMPRA INTELIGENTE.
En un escenario como el actual en que el mercado inmobiliario está intentando salir de su letargo, cobra especial protagonismo una figura jurídica, la de la Cooperativa de Viviendas como el más eficaz y seguro medio para la adquisición de una vivienda en una ubicación céntrica de la ciudad, con unas características óptimas, incluso excepcionales, a precios de coste. Expectativas como la de la posible promoción de viviendas en el solar del Ministerio de Defensa en pleno centro de Madrid que saldrá a subasta por el que pujarán varias cooperativas, están revolucionado el sector.
Esto está generando que se de un hecho casi olvidado desde hace años, las listas de espera para optar a adquirir una vivienda en esos emplazamientos tan cotizados y a precios tan bajos. No obstante, no solo basta para que el sistema sea la panacea el mero hecho de que lleve el nombre, es decir, la persona interesada en adquirir un bien inmuebles en una promoción de viviendas que se desarrolle en régimen de cooperativa debe tener en cuenta que ésta debe de cumplir con una serie de condiciones que le garanticen el resultado buscado.
Con la experiencia de quince años en el sector cooperativa debemos tener presente que hay que diferenciar en primer lugar entre las cooperativas que están «En proyecto», » En constitución» y las «Constituidas». Siendo el primero el modelo más extendido expondremos a continuación los puntos cruciales que debe testear antes de decidirse por formar parte la misma:
La Gestora: La cooperativa puede autogestionarse por sus propios miembros, designados en el Consejo Rector censurado por la Asamblea General de todos los socios cooperativistas, a la postre propietarios finales de las viviendas a construir por la cooperativa. Pero es más común el número de casos en que le gestión de la cooperativa se encomienda (contrato de prestación de servicios) a empresa externa a cambio de unos honorarios, la cual debe ser de acreditada solvencia técnica y económica, con una dilatada y acreditada experiencia en el desarrollo de este tipo de proyectos.
Proyecto y condiciones: deberá recibir de la gestora o la propia cooperativa si no hubiese externalizado los servicios de gestión la siguiente información y documentación.
– Proyectista y Director de la obra.
– Empresa constructora. Si ya estuviera designada.
– Planos: Deberá recibir plano general a escala del emplazamiento de la vivienda en que estemos interesados y plano de amueblamiento de la misma a escala en la que se incluya la superficie útil, de cada pieza y total así como la de terrazas y garaje – en su caso; descripción de la vivienda, de las redes y protección contra incendios, calidad y sistemas de puesta en obra de materiales.
– Memoria descriptiva y gráfica (en su caso) detallada de las calidades que llevará la vivienda y el resto de la edificación en que se integre.
– Precio estimado de adjudicación al socio, forma de abono de las aportaciones voluntarias y obligatorias al capital social y a su objeto así como la garantía de las mismas; las cantidades entregadas a cuenta se garantizarán conforme a Ley por Compañía aseguradora mediante póliza de seguro de afianzamiento o aval bancario.
– Condiciones financieras pactadas con Entidad Financiera de la promoción si ya las hubiera.
– Titulo Jurídico que la cooperativa tiene sobre el solar sobre el que se proyecta desarrollar la construcción.
– Disponibilidad de Licencia de obras – en su caso.
– Fecha prevista de inicio de las obras y la de entrega estimada de la vivienda
– Cargas y servidumbres que puedan pesar sobre el solar y la vivienda – en su caso.
– Forma en que está previsto documentar la adhesión a la cooperativa mediante el alta en la misma como socio de cada interesado en adquirir una vivienda en autopromoción.
Una vez constituida la cooperativa esta deberá ser inscrita en Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma en que tenga sede, una vez designados sus cargos y aprobados los Estatutos que la regirán -«Los socios de una cooperativa tienen el derecho y el deber de participar en la toma de decisiones, según los procedimientos establecidos en la Ley y en los Estatutos de la sociedad.» (y su Reglamento Interno si se hubiera desarrollado) habiéndose elevado dicha constitución a público y previa calificación favorable de dicho Registro.
En definitiva, el futuro socio de una cooperativa de viviendas debe tener acceso a toda la información necesaria antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas. Debe conocer todos los datos que le hemos indicado de la sociedad a la que se incorporaría, su funcionamiento, las obligaciones que adquiere y los derechos que le asisten por Ley, así como el destino y garantías de las aportaciones económicas que se le exigirán y el contenido del proyecto que la cooperativa pretende ejecutar.
Joaquín Requena.
